美國房貸評估體系首次納入加密資產

近日，美國聯邦住房金融局（FHFA）發布了一項具有裏程碑意義的指令，首次正式要求將加密資產納入抵押貸款資產評估體系。盡管該政策仍處於初期探索階段，許多具體細節尚未明確，但其背後推動加密貨幣加速融入主流金融的戰略意義，在加密社區引發了廣泛討論。

加密資產擬列爲美國房貸抵押品，多項細節待定

FHFA署長William J. Pulte近期在社交媒體上宣布，該機構將研究"加密貨幣資產在抵押貸款資格評估中的適用性"。隨後，Pulte再次發文稱，經過深入研究，他已下令房利美與房地美準備將加密貨幣計入抵押貸款的資產範疇。

FHFA在正式文件中指出，房利美和房地美在美國住房金融體系中發揮着關鍵作用，通過審慎標準爲住宅抵押貸款的二級市場提供穩定性和流動性，以確保可持續、長期的房屋所有權。加密貨幣作爲新興資產類別，可能爲股票和債券市場之外的財富積累提供機會，但長期未被納入住房貸款評估標準。FHFA認爲，納入更多樣化的資產類別將有助於更全面地評估借款人的儲備能力，並提升信用良好借款人實現可持續住房擁有的可行性。

作爲監管方，FHFA對房利美和房地美作出了多項指示：

1. 制定並提交一份提案，研究在單戶住宅貸款風險評估中，將加密貨幣作爲可計入儲備的資產類別納入考量，且該等資產不需在貸款結束前兌換爲美元。

2. 僅考慮可由受美國監管的中心化交易所出具資產憑證並存儲的加密貨幣資產，且該等交易所必須遵循所有適用的法律法規。

3. 制定相關評估機制時，綜合考量並引入必要的風險緩釋措施，包括針對市場波動性的調整，以及對儲備資產中加密貨幣所佔比例施加基於風險的調整因子。

4. 在實施任何制度變更前，須首先獲得董事會批準，再提交FHFA審議。

目前，該命令已正式生效，FHFA要求房利美與房地美在"合理可行的時間框架內"加快研究與落地推進。然而，文件並未披露具體適用範圍、可被納入的幣種清單、改革時間表或法律與責任劃分等細節，仍屬政策探索初期階段。

此項政策出臺正值美國住房市場面臨多重壓力之際。受高利率環境和住房供應不足影響，2025年第一季度抵押貸款發放量跌至近歷史低點。再融資業務萎靡不振，首次購房者在5月僅佔總銷量的30%，遠低於歷史均值的40%。全國住房擁有率已跌至65.1%，爲2020年以來最低水平。越來越多年輕人推遲購房決策，不得不選擇啃老或在高租金環境中延遲購房。

房地美和房利美作爲美國住房金融體系中的兩大關鍵政府支持企業（GSE），主要使命是爲美國住房抵押貸款市場提供流動性，並通過購買和證券化貸款穩定市場，共同保障了美國大約一半的住房貸款市場。

因此，FHFA此舉被外界視爲一項旨在緩解結構性問題的破局之策，尤其考慮到加密資產在美國年輕人中日益普及，提升其購房參與度有望盤活當前低迷的市場。

加密界人士熱烈支持，署長爲比特幣早期支持者

FHFA的新政策迅速在加密圈內引發廣泛關注和熱議，多位知名人士紛紛表達支持，認爲這是加密資產邁向主流金融的又一重要轉折點。

Strategy創始人Michael Saylor評論道："比特幣已被美國住房金融體系認可爲儲備資產，這是機構層面對採納比特幣與作爲抵押品認可的裏程碑式時刻。"

知名投資人Anthony Pompliano指出，房利美和房地美現已允許借款人在申請抵押貸款時，將比特幣及加密資產作爲資產證明的一部分。他認爲這項改革本應早已實施，感謝Pulte促成了這一歷史性進展。

房地產投資人Grant Cardone則指出，比特幣進入房地產領域，將顛覆傳統房地產投資，更重要的是解決房地產長期存在的諸多痛點。這場變革將徹底革新從簡單單戶住宅所有權到復雜商業地產的投資方式。

Bitwise CEO Hunter Horsley也強調，"比特幣是優質抵押資產，現在可以在抵押貸款申請中計入資產。2025年，加密貨幣正逐步邁向主流金融體系。"

值得一提的是，Pulte是房地產行業資深背景的專業人士。作爲今年3月正式就任的FHFA第五任署長，Pulte由川普欽點，任期五年。他是美國著名住宅建築公司Pulte Group創始人William Pulte的孫子。Pulte Group是美國三大住宅建築商之一，已交付超過80萬套住宅，業務覆蓋44個市場、23個州。任職FHFA署長之前，Pulte曾短暫擔任Pulte Group董事會成員。

同時，Pulte也是加密貨幣支持者。根據今年2月公開的財務披露文件，他持有價值在50萬至100萬美元之間的比特幣和同等價值的Solana，同時還持有比特幣礦商MARA Holdings和GameStop等股份。

事實上，自2019年以來，Pulte多次公開支持比特幣，曾透露自己持有11枚比特幣，並將其視爲幫助全球最貧困人羣的重要工具，特別是那些"沒有銀行帳戶"的人羣。他表示："作爲慈善家，我希望推動加密貨幣的廣泛採用。"他還建議關注比特幣、黃金和白銀的走勢。